Давайте продолжим наш бизнес-разговор с юридическим пристрастием. В прошлый раз мы рассказали вам о том, как зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Когда первый и главный шаг пройден, перед начинающим бизнесменом с пронзительной ясностью начинают вставать другие организационные вопросы. Множество. И в первую голову (и отчего он берется за голову!) – это проблема помещения под работу. Наш эксперт – юрист частной практики Илдар Шаяхметов – поможет разобраться в этом с виду нетрудном, но неоднозначным в действительности аспекте любого бизнес-начинания. Ему слово:

- Где и как организовать свое рабочее место начинающему предпринимателю? Вопрос действительно интересный и очень актуальный. И – вариабельный в своих решениях. Можно, конечно, работать дома, сидя за компьютером, однако клиента не всегда пригласишь под своды привычной квартиры. Да, можно арендовать офис, помещение, но в таком случае это не избежит еще и дополнительных расходов в виде покупки мебели и оргтехники…

— И что же тогда делать?

- Собственно, есть еще варианты. К примеру, это аренда рабочих мест. Если в двух словах, то речь идет о съеме части помещения вместе с мебелью и оргтехникой, плюсом идет дополнительное предоставление выхода в интернет, а также стационарного телефона. Рабочие места, положим, арендуются в каком-нибудь офис-центре, а рядом в помещении с тобой трудятся такие же начинающие предприниматели. Примечательно, что в бизнес-среде появился даже специальный термин, обозначающий все это — cowork, coworking, от английского «совместная работа». Вообще, модное понятие вошло в бизнес-обиход не так давно, в речевой узус его ввел ровно пять лет назад программист Бред Ньюберг, когда решил податься во фрилансеры, открыть собственное дело и первым арендовал рабочее место. Постепенно феномен «совместная работа» распространился по всему миру: коворкинг- центры появились в Москве, Петербурге, Екатеринбурге и даже в Челябинске. Со своей стороны, отмечу: это — неплохой выход, и в условиях кризиса он становится все более популярным.

- Стало быть, подобные услуги предоставляются и у нас? Сколько же это стоит?

- В Челябинске коворкинг появилось не так давно. По моим наблюдениям, всего лишь где-то со второй половины прошедшего года. Несколько крупных офис-центров предоставляют сейчас такие услуги. В «основной пакет предложения» входят предоставление рабочего места (стол, кресло, стул и тумбочка), выход в интернет и телефон. Дополнительно можно арендовать компьютер и оргтехнику, комнату для переговоров. Все это в месяц в среднем будет стоить от двух с половиной до пяти тысяч рублей.

Лично я с арендой рабочих мест впервые я столкнулся  в брокерских компаниях, которые предоставляли рабочие места для клиентов в своих дилинговых центрах, что бы те могли совершать операции на фондовом и валютном рынках. Интересно, что из арендных платежей обычно вычиталась сумма комиссии брокера за операции на финансовых рынках. Так что при активной работе клиента комиссия брокера за операции на финансовых рынках покрывала и заменяла арендные платежи. Хотя, судебная практика исходит из того, что арендная плата должна выплачиваться именно за пользование имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, об этом говорится в пункте 12 информационного письма ВАС РФ от 11 января 2002 года №66.

- Существуют ли какие-либо юридические нюансы подобного рода  аренды?

- Согласно пункту 3 статьи 607 и пункту 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ, единственным существенным условием договора аренды является имущество, подлежащее передаче. В нашем случае предметом будет «Рабочее место». Само по себе понятие «рабочее место» встречается, пожалуй, только в трудовом законодательстве. В статье 209 ТК РФ говорится, что это — «место, где работник должен находиться или в которое ему необходимо прибыть в связи с его работой и которое прямо или косвенно находится под контролем работодателя».

Вообще же, в гражданском законодательстве понятий «рабочее место» и «аренда рабочего места» нет. В статье 607 ГК РФ  повествуется о том, что объектом аренды могут быть земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Как видим, объектом аренды рабочее место выступать не может. Но все же  аренду рабочего места можно применить в арендном договоре, если для этого рабочее место определить как некую «совокупность непотребляемых вещей, предназначенных для целей аренды, определенных данным договором».

- Что включает в себя понятие «рабочее место»? Какие тут могут прятаться «подводные камни» при оформлении договора?

- В самом деле, хотелось бы обратить внимание на этот важный момент. В своей практике я достаточно часто встречаю договоры аренды рабочих мест, в которых фактически в аренду сдавалась только мебель. На мой взгляд, это не совсем верно. Рабочее место — это не просто стол, стул и компьютер, это еще и часть помещения! И в договоре необходимо указать (желательно в квадратных метрах): какая именно часть помещения вместе с мебелью и оргтехникой сдается в аренду.

В предмете договора важно четко определить объект аренды (перечислить все вещи, передаваемые в аренду, в том числе — указать часть помещения), местонахождение рабочего места (адрес, номера офиса, где именно в помещении находиться рабочее место) и прописать, что целю данного договора является аренда совокупности неких непотребляемых вещей, необходимых для осуществления какой-то деятельности и которыми арендатор будет пользоваться в соответствии с установленным режимом доступа к ним.

Еще раз хочу заострить внимание на том, что имущество, подлежащее передаче по договору аренды, должно быть достаточно точно определено! В противном случае условие о предмете договора аренды считается не согласованным, а договор не заключенным, об этом говорит пункт 3 статьи 607 ГК РФ.

Помимо объекта аренды, дополнительным и существенным условием договора аренды рабочего места является цена договора – плата за пользование частью помещения (статья 654 ГК РФ). Будьте внимательны! Итак, по такому (с правильными и точными определениями имущественной и оплачиваемой части) договору арендатор получает имущество во временное владение и пользование (или временное пользование) с правом доступа к рабочему месту в установленное договором время. Само же помещение, где находится арендуемое рабочее место, продолжает оставаться во владении арендодателя.

Конечно, может возникнуть вопрос, насколько данный договор законен, ведь все-таки он прямо не предусмотрен в Гражданском кодексе. На этот вопрос нам отвечает пункт 2 статьи 421 ГК РФ, согласно которому: «Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами». И можно сделать вывод, что запретов нет.

- Вы упомянули, что нужно обязательно указывать ту часть помещения, которое передается в аренду, а где именно об этом говорится, какие в этом смысле законы можно предъявить владельцу помещения?

- Вообще, косвенно об этом говорится в пункте 3 статьи 26 ФЗ «О государственной регистрации имущества и сделок с ним», который предъявляет требования к идентификации части помещения. Данный пункт статьи гласит, что «В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения)».

- Значит ли это, что договор аренды рабочего места нужно регистрировать? И обязательно ли это?

- А вот тут необходимо исходить из сроков аренды. Пункт 2 статьи 651 ГК РФ говорит о том, что договор аренды рабочего места, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения данного требования согласно пункту 1 статьи165 ГК, такой договор будет считаться недействительным.

Часто предприниматели заключают договор на срок менее одного года и прописывают в таком договоре условие, что в случае, если по истечению срока договора стороны не изъявят желание расторгнуть его, то договор считает заключенным на новый срок на тех же условиях. Следует отметить также здесь, что, в соответствии с судебной практикой, к такому договору не применяются требования о государственной регистрации.

Кроме того, бывает случаи, когда после окончания договора аренды, арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Тогда, в соответствии с пунктом 2 статьи 621, договор аренды считается возобновленным, причем на неопределенный срок. В таком случае также требования о государственной регистрации не применяются.

- Есть еще какие-нибудь  юридические моменты, на которые нужно обратить внимание?

- Поскольку мы определили, что в состав имущества входит объект недвижимости – часть помещения, то, согласно пункту 1 статьи 651 ГК РФ, договор аренды должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Текущие расходы на содержание имущества, согласно пункту 2 статьи 634 ГК РФ, должен нести арендатор.

И в окончание нашей беседы хотелось бы сказать о том, что при заключении договора важно проверить наличие правомочий на владение и распоряжение. Так же необходимо убедиться в отсутствии прав третьих лиц на имущество, подлежащее передачи по договору. По-хорошему, предупреждение о наличии таких прав – есть обязанность арендодателя.